Mit dem Hausverkauf stellen sich eine Vielzahl von Fragen. Wir zeigen Ihnen in diesem Artikel die grössten Hürden und Herausforderungen, die im Rahmen eines Immobilienverkaufes auf Sie zukommen.
Prozessverständnis und Erfahrung im Hausverkauf
Grundsätzlich ist der Hausverkauf nicht schwierig. Schwierig und anspruchsvoll wird es, wenn Sie zu einem guten Preis an einen passenden Käufer verkaufen wollen. Dann nämlich brauchen Sie ein vertieftes Verständnis des Prozesses und der Herausforderungen rund um den Hausverkauf.
Sie finden hier die Themen, an denen Sie im Rahmen eines Verkaufs einer Immobilie vorbeikommen, unabhängig davon, ob Sie den Verkauf selber erledigen oder jemanden damit beauftragen.
Verkaufsexposé
Dieser Punkt kann nicht stark genug betont werden. Ein ansprechendes und vollständiges Verkaufsexposé mit dem richtig angesetzten Verkaufsrichtpreis kann Ihnen einen wesentlichen Mehrpreis bringen und ist entscheidend für einen erfolgreichen Hausverkauf.
Nicht selten wandert das Exposé von den Kaufinteressenten zu den Eltern oder Schwiegereltern, dem mitfinanzierenden Onkel, bevor es den Weg zur Bank findet. Und ein Top-Exposé kann tatsächlich und wie wir es in der Praxis schon oft erlebt haben mehrere(!) Hunderttausend Franken zusätzlichen Gewinn bringen. Bevor Sie sich also entscheiden selber ein Exposé in Word zu erstellen, sollten Sie diesen Punkt bedenken.
Interessentenselektion und Besichtigungen, Schlussverhandlungen
Das entscheidende Thema bei der Durchführung der Besichtigungen ist der Vertrauensaufbau. Interessenten, die auf Basis einer qualitativ guten und zuverlässigen Verkaufsdokumentation und einer kompetent geführten Besichtigung zum Schluss kommen, dass die zum Verkauf stehende Immobilie ihr Objekt sein könnte und das entsprechende Vertrauen aufbauen können, sind die richtigen Interessenten. Diese Interessenten entwickeln eine gewisse Affinität zum Objekt und sind daher auch bereit, einen für die Verkäuferschaft ansprechenden Preis zu bezahlen.
Die erfolgreiche Selektion und die Schlussverhandlungen mit den verschiedenen Interessenten ist tatsächlich eine Kunst, die ohne Erfahrung schwer zu bewerkstelligen ist.
Kaufvertrag und Sicherung der Geldflüsse beim Hausverkauf
Der Kaufvertrag für den Hausverkauf muss in der Schweiz zwingend notariell beglaubigt werden. In einigen Kantonen erfolgt dies durch Amtsnotare, in anderen Kantonen erledigen dies freie Notare. Beide Systeme funktionieren gut und zuverlässig. Wichtig bleibt, dass Kaufverträge über Grundstücke ohne notarielle Beglaubigung ungültig sind.
Dasselbe gilt übrigens für die gängigen Reservationsvereinbarungen. Diese sind ohne notarielle Beglaubigung in der Schweiz üblich und funktionieren gut im Sinne der schrittweisen Kaufabsichtsbestätigung durch den Käufer und schrittweisen Verkaufssicherung durch den Verkäufer.
Der Hinweis muss an diese Stelle gemacht werden, dass jede Art von nicht notariell resp. öffentlich beurkundeter Reservationsvereinbarung nicht verbindlich ist. Konkret könnte also der Käufer die Anzahlung zurückfordern, welche er üblicherweise im Zusammenhang mit der Unterzeichnung einer (nicht notariell beurkundeter) Reservationsvereinbarung überweist. Durch den Verkäufer können in einem solchen Fall lediglich die effektiven Aufwände in Abzug gebracht werden.
Mit der Unterzeichnung des Kaufvertrages beim Notar, was unter Fachleuten auch als Verpflichtungsgeschäft bezeichnet wird, erfolgt meistens auch die Übergabe des unwiderruflichen Zahlungsversprechens einer anerkannten Schweizer Bank oder Versicherung. Mit dem Zahlungsversprechen werden die Geldflüsse gesichert. Betragsmässig am höchsten sind meistens die Restkaufpreiszahlung, die Zahlungen für die Rückzahlung von Hypotheken (soweit diese nicht übernommen werden) sowie die Zahlung gemäss provisorischer Berechnung der Grundstückgewinnsteuern.
Das unwiderrufliche Zahlungsversprechen weist Bedingungen auf. Die wichtigste dabei ist, dass der Eigentumsübertrag im Grundbuch eingetragen werden muss, bevor die Zahlung ausgelöst wird. Zug-um-Zug, Zahlung gegen Eigentum. Das macht Sinn und es ist wichtig, dass bei diesem Schritt alles richtig geht, werden doch oft hohe sechs- bis siebenstellige Geldbeträge verschoben.
Schlüsselübergabe
Oft direkt nach der Vertragsunterzeichnung und der damit verbundenen Übergabe und Auslösung des unwiderruflichen Zahlungsversprechens erfolgt die Schüsselübergabe. Sorgen Sie hier dafür, dass die zu verkaufende Liegenschaft ordentlich gereinigt übergeben wird. Wichtig ist auch sicherzustellen, dass alle relevanten Unterlagen zur Liegenschaft geordnet in die Ablage der Käuferschaft übergehen kann.
Grundstückgewinnsteuern beim Hausverkauf
Ähnlich dem Verkaufsexposé wird bei diesem Thema das finanzielle Potential oft erheblich unterschätzt. Lesen Sie hier, wieviel Steuern wir durch die sorgfältige Erledigung der Formalitäten für einen unserer Kunden einsparen konnten.
Mit dem Artikel wollen wir Ihnen aufzeigen, dass ein Selbstverkauf gut möglich ist, gewisse Unterstützungen durch Profis aber durchaus auch sinnvoll sein kann.
Gerne stehen wir Ihnen bei Bedarf zur Verfügung. Nehmen Sie mit uns unverbindlich Kontakt auf.